Otázky s vecným pojmom: Nehnuteľnosť

Súdny exekútor v rámci dražby nehnuteľnosti predá nehnuteľnosť vo vlastníctve povinného - platiteľa dane. Nehnuteľnosť je jeden rok od prvej kolaudácie, čiže ide o novú nehnuteľnosť, podlieha dani a nie je oslobodená od dane. Podľa schválenej novely zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „novela“)  s účinnosťou od 1.10.2012 by sa malo uskutočniť „tuzemské samozdanenie“ – DPH by mal odviesť vydražiteľ, čiže kupujúci, ktorý nehnuteľnosť kúpil. Vydražiteľ na dražbe zaplatí súdnemu exekútorovi kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Podľa znaleckého posudku je to cena, vrátane DPH. Predaj nehnuteľnosti podlieha schváleniu príklepu súdom. Exekútor nemá povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, zákon mu to neprikazuje.

Má vydražiteľ – kupujúci zaplatiť DPH duplicitne daňovému úradu? Prvýkrát ju zaplatí na účet súdneho exekútora ako kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Aby mohol byť schválený príklep, musí byť kúpna cena zaplatená v plnej výške. Druhýkrát vtedy, ak má podľa novely urobiť samozdanenie, to znamená uplatniť daň na výstupe a súčasne na vstupe – čiže zaplatiť dvakrát? Má súdny exekútor povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, resp.  má právo ponechať vydraženú sumu na uspokojenie vymáhanej pohľadávky pre oprávneného - veriteľov? Dražba nehnuteľnosti prebehne 30. 9. 2012, súd schválil príklep dňa 1. 10. 2012, kedy sa stalo rozhodnutie právoplatné a vykonateľné. Ako postupovať v takomto prípade? Kto má odviesť DPH? Podľa ktorého znenia zákona o DPH – účinného do 30. 9. 2012 – kedy platil DPH predávajúci, alebo účinného od 1.10.2012 – kedy platí daň kupujúci?

Firma je vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov a rozhodla sa ju predať. Predaj nehnuteľnosti je po 5 rokov od prvej kolaudácie stavby, ide o dodanie oslobodené od DPH. Platiteľ - predajca sa môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji nehnuteľnosti uplatní DPH, ktorú však neodvedie do štátneho rozpočtu, nemá majetok a bude naňho vyhlásený konkurz. Zaujíma ma, čo druhá strana kupujúceho, uplatní si DPH? Nevie o skutočnosti, že predávajúci neodviedol DPH daňovému úradu. Má daňový doklad, kde je suma za predaj nehnuteľnosti + vyčíslená DPH. Kto je v tomto prípade poškodený, a kto vinný? Voči komu budú vyvodené prípadné sankcie? Čo v takom prípade, môže sa uplatneniť odpočítanie DPH?

Pre účely podnikania plánujeme kúpiť starší rekreačný objekt. K chate patria aj priľahlé pozemky mimo zastavaného územia obce (7 parciel). Spolu s dodávateľom nie sme si istí, aký postup je správny z hľadiska DPH vo veci zdanenia pozemkov. V prípade pozemku, na ktorom stojí chata sa môže dodávateľ v zmysle § 38 ods.1 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len "zákon o DPH") rozhodnúť, či daň uplatní alebo nie. Podotýkam, že obaja sme platitelia DPH. Problematické sú ďalšie, menšie pozemky. V  liste vlastníctva sú evidované ako "zastavané plochy a nádvoria", pričom v riadku spôsob využitia je uvedené, že ide o pozemok, na ktorom je postavená ostatná inžinierska stavba a jej súčasti. Podľa informácií dodávateľa ide o vodovodnú, kanalizačnú, káblovú, telefónnu prípojku, transformátor, prístupové cesty a vodojem s oplotením. Za túto kategóriu pozemkov dodávateľ platí aj daň z nehnuteľností. V Metodickom pokyne k zdaňovaniu dodania a nájmu nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH vydanom Daňovým riaditeľstvom SR sú uvedené  definície pojmov stavba a stavebný pozemok. Stavba na účely zákona o DPH nie je definovaná. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v .z n. p. (ďalej len "Občiansky zákonník") v § 119 ustanovuje, že veci sú hnuteľné a nehnuteľné. Nehnuteľnosti definuje ako pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.  Stavebným pozemkom sa podľa § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)  v z. n. p. (ďalej len "stavebný zákon") rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. V územnom pláne zverejnenom na stránke obce je predmetná lokalita označená ako oblasť rekreácie a športu – súčasný stav. Na základe uvedených informácií vidno určitý nesúlad predpisov upravujúcich túto problematiku. Je zrejmé, že na pozemkoch umiestnené inžinierske stavby nespĺňajú podmienku pevných základov, možno len v prípade vodojemu. Podľa definície stavebného pozemku by mohlo ísť o stavebný pozemok, keďže je v územnom pláne zahrnutý v jestvujúcej oblasti rekreácie a športu (ale bez presného určenia parciel, v mierke 1:20000). Teda nič nebráni budúcej zástavbe. Možno na upresnenie by postačovalo vyjadrenie obce. A nakoniec, pojem stavebný pozemok nie je totožný pre účely dane z nehnuteľností, kde sadzby sú nepomerne vyššie.

Od 1. 12. 2012 sa mení nájomný vzťah s vlastníkom budovy. Doterajší nájomný vzťah prenajímateľ (fyzická osoba - neplatiteľ DPH), nájomca (právnická osoba - platiteľ DPH) sa mení na nájomca (právnická osoba -  platiteľ DPH) + podnájomník (právnická osoba - platiteľ DPH). Nájomca požaduje od podnájomníka úhradu kaucie (vratnej pri ukončení najmú) vo výške 3 mesačného nájomného vo výške 500 eur + DPH, čiže 1 500 eur + DPH. Podľa nášho názoru by sa ku kaucii nemala uplatňovať DPH.  Ďalej nájomca požaduje platbu podnájomného k 5. dňu za daný mesiac ( 500 eur +DPH a zpreddavkovú platbu 200 eur vrátané DPH). Je to správne?

Manželia postavili rodinný dom, na ktorý bolo v máji 2013 vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie. Pred kolaudáciou dali vypracovať geometrický plán, ktorým sa zameral skutočný stav, t. j. výmera zastavaná stavbou rodinného domu a zvyšná časť pozemku.  Do domu sa presťahovali dňa 15. 5. 2013 a zmenili si aj trvalý pobyt na adresu novopostaveného domu, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Stavebné povolenie bolo vydané na stavbu rodinného domu pre stavebníka – manžela, ktorý je zároveň výlučným vlastníkom pozemku. Manžel v zdaňovacom období, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť k stavebnému pozemku, podal daňové priznanie k dani z nehnuteľností.

Je povinný oznámiť správcovi dane zmenu adresy trvalého pobytu len manžel - vlastník pozemku, ktorý podal daňové priznanie k stavebnému pozemku alebo obaja manželia?

Kto je povinný podať daňové priznanie za rodinný dom a za pozemok z dôvodu zmeny druhu a výmery pozemku?

1. Manžel, ktorý podá daňové priznanie za pozemky a polovicu rodinného domu  a manželka za druhú polovicu rodinného domu?
2. Manžel, ktorý podá daňové priznanie za pozemky a celý rodinný dom a manželka priznanie nepodá?
3. Manželka podá daňové priznanie za pozemky a celý rodinný dom a manžel nepodá priznanie?
4. Manžel podá daňové priznanie za pozemky a manželka podá daňové priznanie za celý rodinný dom?

Pán Milan (nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty) dosiahne v roku 2010 okrem príjmov z remeselnej živnosti uvedenej v prílohe č. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p (žiadne iné príjmy z podnikania ani z inej samostatnej zárobkovej činnosti v tomto zdaňovacom období nedosiahne) aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP").

Firma A je platiteľom DPH, je zaregistrovaná na Slovensku. Potrebuje vystaviť faktúru slovenskej firme B, ktorá je tiež platiteľom DPH a registrovaná na Slovensku, ale za služby (montovanie slnečných kolektorov na budovách), ktoré budú vykonané v Taliansku. Práce vykoná slovenská firma B. Ako má firma A postupovať pri vystavení faktúry z pohľadu DPH?

Spoločnosť s ručením obmedzeným kúpila v auguste 2006 nehnuteľnosť, ktorú jej predávajúci vyfakturoval s daňou z pridanej hodnoty. Obstarávacia cena bez DPH bola 390 000 Sk a 19% DPH predstavovala čiastku 74 100 SK. V auguste 2012 sa firma rozhodla nehnuteľnosť predať a keďže dodanie spĺňa podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 zákona č. 222/2004 Z. z.  o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“), vystavila kupujúcemu faktúru bez DPH. Má spoločnosť povinnosť dodatočne upraviť odpočítanú daň na vstupe podľa § 54 zákona o DPH?

Občan - FO predal v roku 2013 byt. Byt odkúpil od bytového družstva cca v roku 2010 za "zvyškovú" cenu podľa zákona o prevode bytov vo vlastníctve štátu a bytových družstiev. Nemôže si uplatniť oslobodenie podľa § 9 ods. 1 a) - nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov. Otázka: Čo všetko si môže uplatniť vo výdavkoch podľa § 8 ods. 2? Môže to byť len "zvyšková" kúpna cena z roku 2010 alebo aj splátky anuity bytovému družstvu v predchádzajúcich rokoch, ktoré platil v mesačných platbách ? Môže si uplatniť ako výdavok vynaložené a bločkami preukázané čiastky na prestavbu bytu (obklady, stierky, podlahy, výmenu okien) ? Môže si uplatniť ako výdavok aj spotrebiče a zariadenie predané spolu s bytom ako napr. šporák, kuchynskú linku, pračku, sušičku, chladničku s mrazničkou, nábytok ? Musí byť toto zariadenie vymenované ako predávané spolu s bytom v kúpnopredajnej zmluve aby bolo uznané ako výdavok k predaju bytu spolu s vybavením? Nestačí, aby zariadenia a nábytok boli spomenuté v kúpnopredajnej zmluve len všeobecne napr. predaj bytu spolu s vybavením a zariadením?

Platiteľ DPH, ktorý používa na odpočet na vstupe koeficient, obstaráva na vlastné náklady nehnuteľnosť postupne počas viacerých rokov. Nehnuteľnosť bude používať na súkromné aj podnikateľské účely.  Na začiatku bol stanovený pomer používania - 80% na podnikateľský a 20% na súkromný účel, tento pomer sa nemení. Každý rok sa ale mení koeficient pre odpočet DPH na vstupe.

Treba podľa § 54 zákona č. 222/2004 Z.. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH") upravovať odpočítanú daň pri investičnom majetku každý rok už v priebehu realizácie výstavby nehnuteľnosti, alebo sa to vzťahuje na nehnuteľnosť až po zaradení do užívania? Pomer používania na súkromné a podnikateľské účely sa nemení, ale mení sa koeficient na odpočet DPH na vstupe, a niekedy aj viac ako 0,10. Podľa § 54 zákona o DPH, platiteľ upraví odpočítanú daň, ak v období nasledujúcom po zdaňovacom období, v ktorom nadobudol investičný majetok, alebo ho vytvoril na vlastné náklady, zmení účel jeho použitia. Upravuje sa odpočítaná daň aj pri majetku v procese obstarania, ktorý je účtovaný na účte 042, v priebehu napr. výstavby nehnuteľnosti, alebo až po uvedení do užívania sa odpočítaná daň upravuje?

K tejto nehnuteľnosti platiteľ plánuje vybudovať prístavbu, ktorá si nevyžaduje stavebné povolenie. Výstavba sa začne až v ďalšom roku po uvedení pôvodnej stavby do užívania. Môže si platiteľ uplatniť plný odpočet dane na vstupe k=1, aj keď pôvodná budova, ku ktorej je táto prístavba robená, je odpočítaná koeficientom? Celá prístavba je určená na prenájom s DPH. Môže si platiteľ uplatniť plný odpočet dane na vstupe pri tejto prístavbe?