Otázky s vecným pojmom: Nehnuteľnosť

Súdny exekútor v rámci dražby nehnuteľnosti predá nehnuteľnosť vo vlastníctve povinného - platiteľa dane. Nehnuteľnosť je jeden rok od prvej kolaudácie, čiže ide o novú nehnuteľnosť, podlieha dani a nie je oslobodená od dane. Podľa schválenej novely zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „novela“)  s účinnosťou od 1.10.2012 by sa malo uskutočniť „tuzemské samozdanenie“ – DPH by mal odviesť vydražiteľ, čiže kupujúci, ktorý nehnuteľnosť kúpil. Vydražiteľ na dražbe zaplatí súdnemu exekútorovi kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Podľa znaleckého posudku je to cena, vrátane DPH. Predaj nehnuteľnosti podlieha schváleniu príklepu súdom. Exekútor nemá povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, zákon mu to neprikazuje.

Má vydražiteľ – kupujúci zaplatiť DPH duplicitne daňovému úradu? Prvýkrát ju zaplatí na účet súdneho exekútora ako kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Aby mohol byť schválený príklep, musí byť kúpna cena zaplatená v plnej výške. Druhýkrát vtedy, ak má podľa novely urobiť samozdanenie, to znamená uplatniť daň na výstupe a súčasne na vstupe – čiže zaplatiť dvakrát? Má súdny exekútor povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, resp.  má právo ponechať vydraženú sumu na uspokojenie vymáhanej pohľadávky pre oprávneného - veriteľov? Dražba nehnuteľnosti prebehne 30. 9. 2012, súd schválil príklep dňa 1. 10. 2012, kedy sa stalo rozhodnutie právoplatné a vykonateľné. Ako postupovať v takomto prípade? Kto má odviesť DPH? Podľa ktorého znenia zákona o DPH – účinného do 30. 9. 2012 – kedy platil DPH predávajúci, alebo účinného od 1.10.2012 – kedy platí daň kupujúci?

Firma je vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov a rozhodla sa ju predať. Predaj nehnuteľnosti je po 5 rokov od prvej kolaudácie stavby, ide o dodanie oslobodené od DPH. Platiteľ - predajca sa môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji nehnuteľnosti uplatní DPH, ktorú však neodvedie do štátneho rozpočtu, nemá majetok a bude naňho vyhlásený konkurz. Zaujíma ma, čo druhá strana kupujúceho, uplatní si DPH? Nevie o skutočnosti, že predávajúci neodviedol DPH daňovému úradu. Má daňový doklad, kde je suma za predaj nehnuteľnosti + vyčíslená DPH. Kto je v tomto prípade poškodený, a kto vinný? Voči komu budú vyvodené prípadné sankcie? Čo v takom prípade, môže sa uplatneniť odpočítanie DPH?

Pre účely podnikania plánujeme kúpiť starší rekreačný objekt. K chate patria aj priľahlé pozemky mimo zastavaného územia obce (7 parciel). Spolu s dodávateľom nie sme si istí, aký postup je správny z hľadiska DPH vo veci zdanenia pozemkov. V prípade pozemku, na ktorom stojí chata sa môže dodávateľ v zmysle § 38 ods.1 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len "zákon o DPH") rozhodnúť, či daň uplatní alebo nie. Podotýkam, že obaja sme platitelia DPH. Problematické sú ďalšie, menšie pozemky. V  liste vlastníctva sú evidované ako "zastavané plochy a nádvoria", pričom v riadku spôsob využitia je uvedené, že ide o pozemok, na ktorom je postavená ostatná inžinierska stavba a jej súčasti. Podľa informácií dodávateľa ide o vodovodnú, kanalizačnú, káblovú, telefónnu prípojku, transformátor, prístupové cesty a vodojem s oplotením. Za túto kategóriu pozemkov dodávateľ platí aj daň z nehnuteľností. V Metodickom pokyne k zdaňovaniu dodania a nájmu nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH vydanom Daňovým riaditeľstvom SR sú uvedené  definície pojmov stavba a stavebný pozemok. Stavba na účely zákona o DPH nie je definovaná. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v .z n. p. (ďalej len "Občiansky zákonník") v § 119 ustanovuje, že veci sú hnuteľné a nehnuteľné. Nehnuteľnosti definuje ako pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.  Stavebným pozemkom sa podľa § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)  v z. n. p. (ďalej len "stavebný zákon") rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. V územnom pláne zverejnenom na stránke obce je predmetná lokalita označená ako oblasť rekreácie a športu – súčasný stav. Na základe uvedených informácií vidno určitý nesúlad predpisov upravujúcich túto problematiku. Je zrejmé, že na pozemkoch umiestnené inžinierske stavby nespĺňajú podmienku pevných základov, možno len v prípade vodojemu. Podľa definície stavebného pozemku by mohlo ísť o stavebný pozemok, keďže je v územnom pláne zahrnutý v jestvujúcej oblasti rekreácie a športu (ale bez presného určenia parciel, v mierke 1:20000). Teda nič nebráni budúcej zástavbe. Možno na upresnenie by postačovalo vyjadrenie obce. A nakoniec, pojem stavebný pozemok nie je totožný pre účely dane z nehnuteľností, kde sadzby sú nepomerne vyššie.

Firma, v tej dobe neplatiteľ DPH, kúpila v roku 2012 budovu v OC XY a má ju v majetku, neodpisovala ju, pretože sa budova nepoužívala na podnikanie. Budova je po kolaudácii viac ako 5 rokov. V júni 2013 sa firma stala platiteľom DPH a vykonala opravu strechy – náklady na opravu si uplatnila v DP DPH na vstupe s tým, že OC sa nezmenila. Budovu ide v auguste predať a v zmysle § 38 ju predá bez DPH? Nie je problém, že si uplatnila DPH z opravy budovy ,ktorá ale nie je technickým zhodnotením a nezvyšovala sa OC budovy?

V roku 1998 manžel zdedil po otcovi dom a pozemok patriaci k nemu. Vlastníctvo pozemku nebolo vysporiadané:

• 1/3 zdedil manžel spolu s domom v roku 1998,
• 1/3 sme kúpili za 400 eur v roku 2010 od známeho spoluvlastníka,
• na1/3 súd v roku 2011 zrušil podielové spoluvlastníctvo s nezvestnými vlastníkmi a určil náhradu vo výške všeobecnej hodnoty majetku podľa zákona.

V roku 2012 sme dom s pozemkom predali za celkovú cenu 12 000 eur. Podliehajú nezdedené časti pozemku dani z príjmov? Ak áno, ako určiť podiel z predajnej ceny za časti pozemku ktoré podliehajú tejto dani?

Spoločnosť AB uzatvorila lízingovú zmluvu na nehnuteľnosť - budovu v hodnote 2.000 tis. € a súvisiace pozemky 500 tis. €. Je jedna lízingová zmluva, kde ako istina figuruje suma 2.500 tis. €. Správne je, ak zaradíme budovu na účet 021 v hodnote 2.000 tis. € a pozemky na účet 031 v hodnote 500 tis. €? Voči účtu 474? Budovu budeme odpisovať, pozemok nie. Ako sa bude "správať" suma úroku k tomuto lízingu. V plnej výške to je daňovým nákladom spoločnosti (cez účet 562)? Sumu spracovateľského poplatku vo výške 3.000 € rozdelíme alikvotne vo vzťahu k obstarávacej cene na budovu a na pozemky - čím navýšime obstarávaciu cenu budovy a pozemkov?

Spoločnosť nainštalovala do svojich administratívnych priestorov klimatizáciu. O túto investíciu zvýši cenu budovy, z ktorej vypočítava odpisy,  alebo  má klimatizáciu odpisovať samostatne?

Na adresu obecného úradu bola doručená žiadosť FO o odkúpenie obecného pozemku, ktorý bol v doterajšom bezplatnom užívaní žiadateľa vyše 30 rokov. Obec uvedenú žiadosť predloží na najbližšie rokovanie OZ, kde poslanci rozhodnú o možnosti predaja uvedenej parcely a na základe rozhodnutia OZ bude zverejnený zámer predaja obecného nehnuteľného majetku. Môžu poslanci OZ v uvedenom prípade rozhodnúť o spôsobe predaja z dôvodu hodného osobitného zreteľa? Uvedený pozemok bol ocenený znaleckým posudkom, je možné ho predať aj za nižšiu cenu, než uviedol znalec, ak o tom hlasovaním rozhodnú poslanci OZ?

V priebehu roka 2003 daňovník podpísal kúpnopredajnú zmluvu o prevode bytu. Vklad do katastra bol povolený vo februári 2004. Po zápise do katastra a oznámení tejto skutočnosti daňovníkovi, daňovník v marci 2004 podal obci daňové priznanie. Správca dane informoval daňovníka, že od roku 2005 začína plynúť päťročná lehota oslobodenia bytu od dane z bytov. Za roky 2005 až 2008 správca dane nevyrubil daňovníkovi daň z bytov. Koncom roka 2008 sa daňovník znovu informoval u tohto istého správcu dane, či už pominulo oslobodenie od dane, a či má podať priznanie na rok 2009. Správca dane koncom roka 2008 oznámil daňovníkovi, že oslobodenie bytu od dane z bytov sa na jeho byt nevzťahovalo, pretože takéto oslobodenie bolo od roku 2005 zákonom č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v z. n. p zrušené. Správca dane daňovníkovi ďalej oznámil, že za roky 2005 až 2008 dorubí daň z bytov. Je postup správcu dane správny? Môže obec v tomto prípade dorubiť daň z bytov za predchádzajúce zdaňovacie obdobia, alebo bol byt od dane oslobodený?

Fyzická osoba nepodnikateľ má od roku 2005 v prenájme byt v Nitre. Od 6. apríla 2010 ho zamestnávateľ vysiela na polročný pracovný pobyt do Veľkej Británie. Tento byt so súhlasom vlastníka bytu chce prenajať ďalšej fyzickej osobe na obdobie jeho neprítomnosti na Slovensku. Má povinnosť registrovať sa u správcu dane, keď byt nie je jeho, ale prenajatý? Prenajímateľ (vlastník bytu) je podľa jeho informácie zaregistrovaný u príslušného správcu dane.