Otázky s vecným pojmom: Nehnuteľnosť

Súdny exekútor v rámci dražby nehnuteľnosti predá nehnuteľnosť vo vlastníctve povinného - platiteľa dane. Nehnuteľnosť je jeden rok od prvej kolaudácie, čiže ide o novú nehnuteľnosť, podlieha dani a nie je oslobodená od dane. Podľa schválenej novely zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „novela“)  s účinnosťou od 1.10.2012 by sa malo uskutočniť „tuzemské samozdanenie“ – DPH by mal odviesť vydražiteľ, čiže kupujúci, ktorý nehnuteľnosť kúpil. Vydražiteľ na dražbe zaplatí súdnemu exekútorovi kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Podľa znaleckého posudku je to cena, vrátane DPH. Predaj nehnuteľnosti podlieha schváleniu príklepu súdom. Exekútor nemá povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, zákon mu to neprikazuje.

Má vydražiteľ – kupujúci zaplatiť DPH duplicitne daňovému úradu? Prvýkrát ju zaplatí na účet súdneho exekútora ako kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Aby mohol byť schválený príklep, musí byť kúpna cena zaplatená v plnej výške. Druhýkrát vtedy, ak má podľa novely urobiť samozdanenie, to znamená uplatniť daň na výstupe a súčasne na vstupe – čiže zaplatiť dvakrát? Má súdny exekútor povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, resp.  má právo ponechať vydraženú sumu na uspokojenie vymáhanej pohľadávky pre oprávneného - veriteľov? Dražba nehnuteľnosti prebehne 30. 9. 2012, súd schválil príklep dňa 1. 10. 2012, kedy sa stalo rozhodnutie právoplatné a vykonateľné. Ako postupovať v takomto prípade? Kto má odviesť DPH? Podľa ktorého znenia zákona o DPH – účinného do 30. 9. 2012 – kedy platil DPH predávajúci, alebo účinného od 1.10.2012 – kedy platí daň kupujúci?

Kúpim ako nepodnikateľský subjekt nehnuteľnosť, konkrétne pozemok a som vlastníkom približne 2 roky, potom  na základe výmennej zmluvy bezodplatne dôjde k výmene pozemkov s iným nepodnikateľským subjektom aj so zápisom na katastri na cca. 2 roky, a následne po týchto dvoch rokoch opäť dôjde k výmene. Započítava sa doba vlastnenia nehnuteľnosti dva roky, následne pozemok vlastní iná osoba a po dvoch rokoch opäť pôvodný majiteľ, aby bol oslobodený príjem, alebo sa berie 5 rokov v kuse od nadobudnutia, čiže sa nenarátavajú roky vlastnenia nehnuteľnosti?

Spoločnosť - platiteľ DPH predá nehnuteľnosť, nachádzajúcu sa území SR, zahraničnej osobe, ktorá je tiež platiteľom DPH. Je povinnosťou zahraničnej osoby sa zaregistrovať na území SR, alebo podlieha samozdaneniu.

Slovenský platiteľ DPH vykonáva pre iného slovenského platiteľa DPH služby v zahraničí (Česká republika). Služby sa týkajú pálenia železných konštrukcií - paličské práce. Aké povinnosti má jeden a aké povinnosti druhý platiteľ DPH? Fakturuje prvý platiteľ DPH za vykonané práce druhému platiteľovi DPH sumu bez DPH?

Nájomníkom sme prefakturovali miestny poplatok za komunálne odpady bez dane z pridanej hodnoty.  Otázka sa týka koeficientu, keďže nájom nehnuteľností je oslobodený od DPH v zmysle § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. zákona o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. Má prefakturácia uvedeného poplatku vchádzať do koeficientu?

Pri predaji bytu nastala nasledovná situácia opísaná nižšie. Máme povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti (bytu), ak:

• v máji 2002 sme podpisovali na bytovom družstve členský podiel,
• 10. 11. 2006 sme vyplatili kúpnu cenu  za byt bytovému družstvu na základe kúpnej zmluvy,
• na katastri bola kúpna zmluva právoplatná, s účinnosťou zo dňa 1. 2. 2007,
• v decembri 2008 sme byt zaťažili hypotékou,
• v auguste 2010 sme zrušili trvalé pobyty v byte,
• potom tam už nikto nemal nahlásený trvalý pobyt,
• 14. 11. 2011 sme dostali právoplatné rozhodnutie z katastra o predaji bytu,
• 24. 10. 2011 sme dostali peniaze na účet za predaj bytu – aj to len časť, lebo zvyšok sa hneď použil na vyplatenie hypotéky?

Obchodná spoločnosť nadobudla v marci 2011 darom od fyzickej osoby (nie spoločníka a ani zamestnanca spoločnosti) nehnuteľnosť. Obchodná spoločnosť je povinná zaradiť darom nadobudnutú nehnuteľnosť do majetku v reprodukčnej obstarávacej cene. Ako sa zistí reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti? Je spoločnosť povinná si dať vypracovať znalecký posudok, alebo stačí kvalifikovaný odhad znalca? Spoločnosť má k dispozícii znalecký posudok z roku 2009 od fyzickej osoby, ktorý bol vypracovaný v čase kúpy nehnuteľnosti fyzickou osobou - mohol by sa použiť na stanovenie reprodukčnej obstarávacej ceny aj tento znalecký posudok? Ak áno, tak za akých podmienok?

V roku 2009 bola zaradená do užívania rekonštruovaná nehnuteľnosť (vystavené stavebné povolenie) na základe povolenia o predčasnom užívaní stavby v obstarávacej cene 100 000 eur a zrýchlene odpisovaná. V roku 2011 bola nehnuteľnosť riadne skolaudovaná a náklady na jej dokončenie vo výške 20 000 eur  sú zvýšením vstupnej ceny nehnuteľnosti alebo technickým zhodnotením? Ak je to zvýšenie vstupnej ceny, mali by sa odpisy prepočítať spôsobom, aby nedošlo k predĺženiu doby odpisovania?

Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu podľa §6  ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“). Budovu, ktorú prenajíma plánuje zaradiť do obchodného majetku a uplatňovať si odpisy ako daňový výdavok. Má však problém stanoviť správnu vstupnú cenu budovy. Budovu obstaral tak, že kúpil rozostavanú stavbu, ktorú následne svojpomocne a bezodplatne dostaval a uviedol do stavu schopného na prevádzkovanie. Keďže išlo v prevažne o bezodplatné nadobudnutie, spoľahlivé stanovenie vstupnej ceny je možné len na základe znaleckého posudku, ktorý si dal vlastník vypracovať. Otázka teda znie, či je možné ako vstupnú cenu nehnuteľnosti pre výpočet daňových odpisov použiť cenu určenú znalcom v odbore. Vychádzame pritom z ust. §25 ods. 1 písm. c) ZDP kde je stanovené, že vstupnou cenou je reprodukčná obstarávacia cena zistená podľa osobitných predpisov, s odvolaním na §25  ods. 6 zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p., kde je stanovené, že reprodukčná obstarávacia cena sa použije pri bezodplatnom nadobudnutí majetku a tiež pri preradení z osobného vlastníctva do podnikania.

Firma je vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov a rozhodla sa ju predať. Predaj nehnuteľnosti je po 5 rokov od prvej kolaudácie stavby, ide o dodanie oslobodené od DPH. Platiteľ - predajca sa môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji nehnuteľnosti uplatní DPH, ktorú však neodvedie do štátneho rozpočtu, nemá majetok a bude naňho vyhlásený konkurz. Zaujíma ma, čo druhá strana kupujúceho, uplatní si DPH? Nevie o skutočnosti, že predávajúci neodviedol DPH daňovému úradu. Má daňový doklad, kde je suma za predaj nehnuteľnosti + vyčíslená DPH. Kto je v tomto prípade poškodený, a kto vinný? Voči komu budú vyvodené prípadné sankcie? Čo v takom prípade, môže sa uplatneniť odpočítanie DPH?