Otázky s vecným pojmom: Nehnuteľnosť

Súdny exekútor v rámci dražby nehnuteľnosti predá nehnuteľnosť vo vlastníctve povinného - platiteľa dane. Nehnuteľnosť je jeden rok od prvej kolaudácie, čiže ide o novú nehnuteľnosť, podlieha dani a nie je oslobodená od dane. Podľa schválenej novely zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „novela“)  s účinnosťou od 1.10.2012 by sa malo uskutočniť „tuzemské samozdanenie“ – DPH by mal odviesť vydražiteľ, čiže kupujúci, ktorý nehnuteľnosť kúpil. Vydražiteľ na dražbe zaplatí súdnemu exekútorovi kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Podľa znaleckého posudku je to cena, vrátane DPH. Predaj nehnuteľnosti podlieha schváleniu príklepu súdom. Exekútor nemá povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, zákon mu to neprikazuje.

Má vydražiteľ – kupujúci zaplatiť DPH duplicitne daňovému úradu? Prvýkrát ju zaplatí na účet súdneho exekútora ako kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Aby mohol byť schválený príklep, musí byť kúpna cena zaplatená v plnej výške. Druhýkrát vtedy, ak má podľa novely urobiť samozdanenie, to znamená uplatniť daň na výstupe a súčasne na vstupe – čiže zaplatiť dvakrát? Má súdny exekútor povinnosť odviesť DPH daňovému úradu, resp.  má právo ponechať vydraženú sumu na uspokojenie vymáhanej pohľadávky pre oprávneného - veriteľov? Dražba nehnuteľnosti prebehne 30. 9. 2012, súd schválil príklep dňa 1. 10. 2012, kedy sa stalo rozhodnutie právoplatné a vykonateľné. Ako postupovať v takomto prípade? Kto má odviesť DPH? Podľa ktorého znenia zákona o DPH – účinného do 30. 9. 2012 – kedy platil DPH predávajúci, alebo účinného od 1.10.2012 – kedy platí daň kupujúci?

Firma je vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov a rozhodla sa ju predať. Predaj nehnuteľnosti je po 5 rokov od prvej kolaudácie stavby, ide o dodanie oslobodené od DPH. Platiteľ - predajca sa môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji nehnuteľnosti uplatní DPH, ktorú však neodvedie do štátneho rozpočtu, nemá majetok a bude naňho vyhlásený konkurz. Zaujíma ma, čo druhá strana kupujúceho, uplatní si DPH? Nevie o skutočnosti, že predávajúci neodviedol DPH daňovému úradu. Má daňový doklad, kde je suma za predaj nehnuteľnosti + vyčíslená DPH. Kto je v tomto prípade poškodený, a kto vinný? Voči komu budú vyvodené prípadné sankcie? Čo v takom prípade, môže sa uplatneniť odpočítanie DPH?

Pre účely podnikania plánujeme kúpiť starší rekreačný objekt. K chate patria aj priľahlé pozemky mimo zastavaného územia obce (7 parciel). Spolu s dodávateľom nie sme si istí, aký postup je správny z hľadiska DPH vo veci zdanenia pozemkov. V prípade pozemku, na ktorom stojí chata sa môže dodávateľ v zmysle § 38 ods.1 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len "zákon o DPH") rozhodnúť, či daň uplatní alebo nie. Podotýkam, že obaja sme platitelia DPH. Problematické sú ďalšie, menšie pozemky. V  liste vlastníctva sú evidované ako "zastavané plochy a nádvoria", pričom v riadku spôsob využitia je uvedené, že ide o pozemok, na ktorom je postavená ostatná inžinierska stavba a jej súčasti. Podľa informácií dodávateľa ide o vodovodnú, kanalizačnú, káblovú, telefónnu prípojku, transformátor, prístupové cesty a vodojem s oplotením. Za túto kategóriu pozemkov dodávateľ platí aj daň z nehnuteľností. V Metodickom pokyne k zdaňovaniu dodania a nájmu nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH vydanom Daňovým riaditeľstvom SR sú uvedené  definície pojmov stavba a stavebný pozemok. Stavba na účely zákona o DPH nie je definovaná. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v .z n. p. (ďalej len "Občiansky zákonník") v § 119 ustanovuje, že veci sú hnuteľné a nehnuteľné. Nehnuteľnosti definuje ako pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.  Stavebným pozemkom sa podľa § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)  v z. n. p. (ďalej len "stavebný zákon") rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. V územnom pláne zverejnenom na stránke obce je predmetná lokalita označená ako oblasť rekreácie a športu – súčasný stav. Na základe uvedených informácií vidno určitý nesúlad predpisov upravujúcich túto problematiku. Je zrejmé, že na pozemkoch umiestnené inžinierske stavby nespĺňajú podmienku pevných základov, možno len v prípade vodojemu. Podľa definície stavebného pozemku by mohlo ísť o stavebný pozemok, keďže je v územnom pláne zahrnutý v jestvujúcej oblasti rekreácie a športu (ale bez presného určenia parciel, v mierke 1:20000). Teda nič nebráni budúcej zástavbe. Možno na upresnenie by postačovalo vyjadrenie obce. A nakoniec, pojem stavebný pozemok nie je totožný pre účely dane z nehnuteľností, kde sadzby sú nepomerne vyššie.

Kúpim ako nepodnikateľský subjekt nehnuteľnosť, konkrétne pozemok a som vlastníkom približne 2 roky, potom  na základe výmennej zmluvy bezodplatne dôjde k výmene pozemkov s iným nepodnikateľským subjektom aj so zápisom na katastri na cca. 2 roky, a následne po týchto dvoch rokoch opäť dôjde k výmene. Započítava sa doba vlastnenia nehnuteľnosti dva roky, následne pozemok vlastní iná osoba a po dvoch rokoch opäť pôvodný majiteľ, aby bol oslobodený príjem, alebo sa berie 5 rokov v kuse od nadobudnutia, čiže sa nenarátavajú roky vlastnenia nehnuteľnosti?

Z akého právneho predpisu vyplýva povinnosť obstarania znaleckého posudku na nehnuteľný majetok, ako podkladu pre rozhodovanie obecného zastupiteľstva o priamom predaji, resp. je obligatórnosť znaleckého posudku ustanovená na všetok predaj nehnuteľného majetku ?

Realitná kancelária (platiteľ  DPH) kupuje nehnuteľnost za účelom predaja. Ide o nehnuteľnosť, ktorá spĺňa podmienku oslobodenia od DPH pri predaji, t.j. je 5 rokov od prvej kolaudácie. Realitná kancelária urobila na predmetnej nehnuteľnosti technické zhodnotenie a opravy dodávateľským spôsobom, pričom cena bola fakturovaná s DPH.  Môže z predmetných faktúr za rekonštrukciu a opravy odpočítať DPH a následne nehnuteľnosť predať ako oslobodenú v zmysle § 38 zákona č.222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v. z. n. p.

Manželia nadobudli byt do bezpodielového vlastníctva v roku 1994 kúpou od bytového družstva, a až do roku 2005 mali v ňom aj trvalý pobyt.  V rokoch 2005 až  2010 uvedený byt prenajímali fyzickým osobám – občanom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP"). Podľa § 6 ods. 11 ZDP ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v ustanovení § 6 ods. 3 ZDP preukázateľne vynaložené  daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho  obdobia evidenciu o:

• príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
• hmotnom a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
• zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

V tejto evidencii sa uvádza len hmotný majetok, ktorý sa skutočne odpisuje, alebo sa v nej uvádza každý hmotný majetok, ktorý možno odpisovať bez rozdielu, či sa uplatňujú odpisy alebo nie? Aké náležitosti má obsahovať táto evidencia? V prípade vedenia evidencie o hmotnom majetku – byte sa tento majetok stane jeho obchodným majetkom,  môže si uplatňovať všetky daňové výdavky v súvislosti s využívaním tohto majetku, napr. odpisy, výdavky na opravy a udržiavanie, technické zhodnotenie?

Treba viesť kartu hmotný majetok - byt, určiť jeho obstarávaciu cenu a vstupnú cenu, odpisovú skupinu, dobu odpisovania a spôsob odpisovania v zmysle ZDP? Čo znamená preradenie hmotného majetku (prenajímaného bytu) z osobného užívania do obchodného majetku? Manželia v roku 2011 prenajímaný byt predali. Všetky platby za predaj bytu  prijali v roku 2011. Pri príjmoch z prenájmu (§6 ods. 3 ZDP) uplatňovali preukázateľne vynaložené výdavky, ale byt neevidovali. Prenajímaný byt nebol zaradený v evidencii prenajímaného hmotného majetku podľa §6 ods. 11 písm. b ZDP. Neuplatňovali si odpisy, výdavky na opravy a udržiavanie a technické zhodnotenie. Možno si v tomto prípade uplatňovať aspoň drobné opravy , napr. opravu vodovodnej batérie, WC, a pod.?  Možno si pri predaji tohto bytu uplatniť oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. a ZDP platného od 1. 1. 2011, t. j. po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia?

Nezisková organizácia nadobudla nehnuteľnosť kúpou v hodnote 135 00 eur, ktorú nezaradila do užívania z dôvodu rekonštrukcie.Po roku a pol sa rozhodla túto budovu predať za 150 000 eur. Budova je staršia, teda je viac ako 5 rokov od kolaudácie a 5 rokov od užívania.

Nezisková organizácia je platiteľom DPH v rámci podnikateľskej činnosti, hlavná činnosť  - vzdelávanie je oslobodené od DPH. Ako má postupovať organizácia pri predaji nehnuteľnosti? Predáva budovu s DPH alebo bez DPH? Zisk z predaja nehnuteľnosti je príjem neziskovej organizácie, ktorý sa zdaňuje? Čo v prípade, ak vykázala v roku 2011 stratu z podnikateľskej činnosti? Ako správne postupovať pri zaúčtovaní?

Veriteľ (banka) zabezpečila svoju pohľadávku záložným právom na nehnuteľnosť dlžníka (občana - nepodnikateľa) , ktorá bola skolaudovaná v roku 2005. Dlžník svoj záväzok nesplatil, preto banka pristúpi k výkonu záložného práva a nehnuteľnosť dlžníka predá na dražbe. Kupujúcim je ALFA s.r.o. - platiteľ dane. Bude ALFA s.r.o. osobou povinnou platiť daň podľa § 69 ods.12 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“)?

Začali sme so stavbou autoservisu a administratívou na prízemí a poschodie, na ktorom bude obytný priestor. Ako bude potrebné rozlišovať daňové a nedaňové náklady a DPH uplatňovaná zo stavebných služieb. Dalo by sa bytovú jednotku definovať ako obytný priestor pre zamestnancov, aby všetky náklady boli daňové? Zastavaná plocha stavby je 300 m2. Užitková plocha stavby je 360 m2. Užitková plocha bytovej jednotky je 85 m2. Obytná plocha bytovej jednotky je 49 m2. Zatiaľ sme v štádiu hrubej stavby. V akom podiele bude treba rozlišovať priestor, ak bytová jednotka nebude môcť byť považovaná za priestor na podnikateľské účely ako obytný priestor pre zamestnancov... ?